任何细分的地产类型都不太容易定义解释，旅游地产也不例外。不过，旅游地产有具体客观的定语，即依托于丰富的旅游资源存在，融合旅游、休闲、度假、居住乃至购物需求，此外，经济层面的投资回报亦是旅游地产的重点所在。

    像大大小小的社会存在一样，用中国国情来解释旅游地产的发展也不为过。根据《2013－2017年中国旅游地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》可以确认，“旅游地产呈现一级城市靠地产，二、三级城市靠资源的发展态势”。一级城市掌握足够多的社会资源配置，因历史优势促成的人文景观不在少数，满足了旅游地产的外在形态，而得利于政治优势的经济发展又实现了旅游地产的内在核心 。至于二线城市，由于难以获得相近于一线城市的政治优势，只能依靠资源发展旅游地产。

    旅游城市才有可能发展旅游地产，青岛借地利自然资源之便先过了第一关。地理文化差异所成的陌生感让每一个地方都有了发展旅游地产的引子，无论地理方向陌生还是文化传承陌生，都会产生好奇心，对陌生的好奇和一探究竟的文化渲染都能够改变一个人，也能够让一个城市因此而变。

    倘若不追溯开埠百年的历史遗留资源，位列二线城市的青岛想要发展旅游地产，面朝大海背靠青山是唯一可选的自然资源。把青岛放在一个较长较宽的时空背景下，可谓一个极好的旅游地产样本，自西部团岛至东部崂山脚下，不同年代、不同功能的建筑协同自然景观优势完成了旅游、度假、休闲、娱乐、居住以及经济、文化的系统化。

    不过，青岛仍然是完善成熟的城市属性，把一个城市包含的功能、特征全部放在空间相对狭窄的旅游地产身上，未免过于“奢侈”，旅游地产终究是一个相对独立的空间里的规模适当的地产形态。

    成也隧道，败也隧道

    2003年8月28日上午，青岛经济技术开发区被雨雾笼罩，沿江山路南行左转入长江路，几乎可以看尽整个开发区的建筑风景。

    十年后，黄岛区已与胶南市合并成立行政新区，十年前长江路南侧的滩涂已铺就滨海大道直通胶南。希罗多德说，“我们有生之年成长起来的大城市，在过去那么的微不足道”。虽然现在的黄岛新区还不及百年建设之久的青岛市区，但是与十年前相比，它的经济生活、社会文化已有城市的样子。

    十年间，以房地产为带动的中国式经济高速运转，青岛经济技术开发区受惠于此，大量建筑项目开工上马，一时风光无量。其中，安子片区最有可能成为青岛旅游地产的样板，却被硬生生的无秩序开发摧毁了——整个区域缺乏行政规范的指向性，青岛经济技术开发区政府虽然可能揣着发展旅游地产的想法，比如划定了凤凰岛海洋文化旅游休闲娱乐区、丁家嘴旅游休闲娱乐区、灵山湾旅游休闲娱乐区，却没有整体而视的格局。

    如果以长江东路为北侧边界的安子片区与漓江路以南至金沙滩的区域连成一片，以海滩风光为背景，顺带完成薛家岛甚至竹岔岛的连接，那么，这里可以初步形成青岛第一个现实意义的旅游地产片域，这亦是青岛经济技术开发区政府所划定的凤凰岛海洋文化旅游休闲娱乐区的大致范围。更理想的可能则是，以开发区与胶南合并行政新区为时机，自滨海大道往西至灵山湾实现旅游地产的全面融合。

    然而，安子片区大量住宅的败笔已成事实。在整个安子片区，几乎看不到一个带有商业、休闲、娱乐形态的地产类型，数百万方体量的商品房密密麻麻杂乱地排列在一起。

    青岛海底隧道开通之前，安子片区被寄予厚望。虽然起初被数十个房地产开发商分割，但是行政层面的宣传仍然让人们对这一片区怀有期许。不过，海底隧道开通后，安子码头为安子片区带来的交通优势迅速减弱，轮渡停航使得原先交通便利的长江东路瞬间成为交通难以与全城接通的区域。事实就是，三年前紧邻长江东路的隶属于安子片区的几个房地产项目现今虽已完工交付，但是它们从物业管理上却没有达到销售阶段所宣传推广的水准，与旅游地产所要求的物业标准更是相去甚远，更为严重的是，交通改道影响了项目与项目相连接的街路建设。

    假如说邻近长江东路的项目受海底隧道开通导致的交通改道所累，那么因海底隧道开通而提升了土地价值的金沙滩以北、漓江东路以南的区域也没有合理的区域规划，诸多高层建筑拔地而起，没有充分综合地势坡度、自然景观的建设显然无法保证旅游地产的成就。

    除配套、物业这些要素以外，且不谈已于2013年7月5日完成公示的由中石化斥资187。9亿在黄岛兴建的年产100万吨的乙烯化工项目对自然环境、社会环境的污染伤害有几何，单就青岛海底隧道附近的北船重工、武船重工以及安子片区以北的中石油等工业产业对旅游地产来说，也不是助力加分的存在。对景观、自然环境要求极为苛刻的旅游地产而言，不远处的工业企业势必破坏旅游地产的大格局。

    美国经济学家爱德华？格莱泽在《城市的胜利》一书中有过如下阐释，“美食和戏剧是城市具有某种优势的两个方面”，如果把城市的规模缩小至具体一个旅游区域，美食和戏剧是旅游地产具有某种优势的两个方面的结论依然成立。

    金沙滩、凤凰岛一直是青岛经济技术开发区政府几年来着力打造的城市旅游度假的突破点，金沙滩旅游节、音乐节、文化节已推出接近十年，原本自然的或人为制造的文化、艺术的存在有助于旅游地产的引导性发展，可是连续几年的文化推广并没有为开发区带来人气，吸引青岛市区的游客都很费力，更遑论外地游客。

    并非所有的力量都软绵绵无力，2009年夏天金沙滩音乐节还是获得了一定的吸引力。以摇滚乐、民谣为主要形式的金沙滩音乐节吸引了全国乐迷赶赴青岛，那是一个荡气回肠的海滩夜晚。这些符号如果借力得当，其实是很好的旅游地产的推动力量。后来，金沙滩音乐节都没有达到第一次的规模和号召力，文化旅游节也日渐式微。对区域性格要求特别明显的旅游地产而言，这都属于看不见的伤害。