酒店脱节的问题

    酒店配套、物业配套、涉及生活休闲娱乐所需的综合配套是旅游地产需要依托的三个层面。其中，物业配套决定着决定着旅游地产的运营表现。

    鉴于旅游地产的投资回报方式，大量的房子需要物业直接管理或间接托管，物业公司的管理方法、服务方式直接影响了每一个独立物业的外在表现，而每一个独立的物业空间有效地聚合在一起才是整个旅游地产的模型。因此，物业的成熟度是继酒店以后旅游地产的另一个关节，甚至在业态完备的旅游地产区，其物业所能涉及的功能、服务丝毫不逊于精致的酒店。而酒店作为系统专业的客房餐饮提供方，它既是旅游地产的组成部件，也是旅游地产最核心的软硬件支撑。

    现在的黄岛新区面临的问题不是酒店太少，至少当前已经投入使用、正在建设或计划中的酒店足以应对市场。在旅游淡旺季异常明显的青岛，黄岛新区的酒店在夏季有一定的比重是通过缓解青岛市区的酒店压力分得一杯羹。距新规划 的黄岛行政新区不远的青岛胶南福朋酒店开业不足一年，已经着手做一些事情吸引商务会议、旅游度假的客人。由喜来登集团管理的青岛胶南福朋酒店面朝大海，软硬件已然完善，唯一需要人为促成的就是客源。韩国兴是胶南福朋酒店的总经理，他已感受到青岛旅游旺季对酒店的带动，“2012年底酒店开业时受时间、推广所限，入住率较低，自清明小长假开始，随着五一、端午的升温以及酒店商务会议的重点推广，客源增幅较大。”

    滨海大道南北两侧发展成一条旅游地产带是理想的状态，相隔分布的酒店有助于旅游地产其他配套的连通。可是，黄岛新区的酒店现阶段仍以生存为主，与旅游地产的整个系统还有脱节的现象，还不到旅游地产灵魂的高度。

    旅游地产的障碍

    黄岛新区正在开发的住宅强烈地需要买家。

    与其他地产类型相比，旅游地产更强调经济的权衡，如果说自然的旅游资源是旅游地产不可或缺的外形，那么，经济回报就是旅游地产重点所在的内涵。但就时下的中国房地产市场机制而言，地价几乎是决定房价的唯一要素，与坐拥完善配套、邻近政治、金融、文化中心的地段优势（或者说社会优势）相比，风景独好的自然优势至少短时间内难以回报投资，这或许是大多数远离城市中心的新兴旅游地产无法绕过的难题。

    合并后的黄岛新区存量房四万余套，对比黄岛新区两百万的城镇农村人口总数，可知四万余套存量房意味着什么。由此可见，黄岛新区想仅以面海靠山的自然环境之地利发展旅游地产，条件尚不充足，毕竟回报率才是旅游地产的经济核心。

    因此，能够实现四万余套存量房的消化并在交付使用后获得相应回报就成了黄岛新区旅游地产系统成熟的最大障碍。姑且不论这些存量房的消化问题，单就区域的旅游特点来说，春夏秋冬四季就是极大的问题。抛开自然资源的优劣不论，四季分明对以旅游地产为概念的房地产开发营运模块而言并不是多么利好的事情。相反，四季分明会稀释旅游地产下游的业主的兴趣浓度，更无法全年度吸引游客以填充数量巨大的旅游地产小业主的物业空间。所以，位于黄岛新区灵山湾的青岛红树林度假酒店在规划设计之初，就设想以“四季全时度假目的地”的经营模式应对异于三亚红树林度假酒店全年盛夏的四季分明的青岛气候，试图改变青岛冬季度假的尴尬局面。

    借助科技之力建筑自动开合的穹顶以解决四季分明的问题并不能解决青岛红树林度假酒店运营旅游地产的全部问题，尽管“中国最大的室内阳光沙滩”可以实现冬季畅游大海的休闲度假的感觉，尽管室内商业街可以不在意室外冬天的温度，可是它们都属于配合自然环境的基础建设，迫在眉睫的事情仍是经济的考量——投资回报。

    三亚红树林度假酒店的成熟在先，同属今典集团的青岛红树林度假酒店没理由不借助同宗的三亚红树林度假酒店。2010年5月奠基的青岛红树林度假酒店除了三亚红树林度假酒店的模板，并没有太强的自然资源、行政资源优势。

    故而，黄岛新区还没有合并的几年前，青岛红树林度假酒店推广时，就打出了“股权式”酒店的投资回报方式，随后又开始销售红树林度假卡，今典集团董事长张宝全把红树林度假卡定位为金融产品，他认为“这种模式更受中国消费者欢迎”，因为“门槛更低了”。这与国内很多商场超市自己发行的购物卡的模式相似，但最大的不同在于，商场超市的购物卡有足够多的分店消化，而“在建的、拿地的和正在拿的红树林酒店加起来‘只’有12座”，同时，当开发真实存在的地产建筑变成运营像游戏币一样虚拟的金融产品，很难评断是喜是忧。

    仅仅讨论什么是旅游地产，或者只是分析旅游地产系统结构的组成，很有可能成为一件本末倒置的粗鲁的事情，并由此钻入旅游地产的概念误区。实质上，旅游地产是城市经济发展的过程积累后形成的结果，而非事先触及的原因。