随着旅游房地产项目的逐渐增多，日受热捧，旅游地产项目所涉足的产品的多样性，业态的复杂化，经营的专业度已超乎想象。旅游地产发展商正面临一个专业化的时代，投资开发的行为向专业化、集约化和国际化方向发展。本期《设计面面观》请到了刘思敏、宋祎林、王鹏锦三位老师来为大家阐释旅游地产设计与运营的关系。

　　以下文字节选自《设计面面观-旅游地产设计与运营的关系》采访实录：　　设计面面观：在座的三位老师都是行业内的专家，那么关于2014年旅游地产大热起来的背后原因是什么？　　刘思敏：旅游地产的热潮至少分为两种类型，一种是真正的投资型，投资型的就是看到了旅游的需求，旅游这种消费会越来越大，越来越旺；我们以前的地产满足的是一个定居的需求，也就是对定居生活方式的一种满足。而现在这种移动的生活方式越来越重要，越来越普遍，旅游地产就是以满足旅游这种需求为导向的地产。另外一部分是投机型的，因为现在拿地不方便，但是以旅游地产的名义的话就方便很多，所以导致一些不懂旅游地产的人借助旅游地产的名义搞开发。　　王鹏锦：2014年旅游地产之所以搞得这么火热，其实是跟中央政策有一定的关系，一方面是政府支持旅游地产的发展，另一方面是政府开始对传统的房地产业进行严格的控制。还有就是现在各地方都想挖掘自己的优势，各个城市的旅游资源是不一样的，形成现在百花齐放这么一个现象。现在的房地产开发商本来拿地就比较艰难，旅游地产给这些开发商带来了希望。旅游和地产是有区别的，地产的收益比较快，但是地产属于对城市资源的一种消耗。旅游地产是通过开发偏远地区，通过产业把城市发展拉动起来，从而吸引更多的人到这来投资。现在总体来说，国家现在发展旅游地产是非常好的，因为我们对自己的中国文化挖掘不够，总是那么几个景点，一到节假日就人挤人，而新的旅游网点又挖掘不出来，这确实是我们目前要解决的问题。我们应该把重心放在旅游产业上，然后地产是作为辅助，不能本末倒置。　　设计面面观：因为有国家在这方面的扶持，我们能看到旅游地产的一个比较好的发展前景，那么宋院长您在这方面有什么样的看法？　　宋祎林：因为我们是做规划设计的，从我们这边的情况来讲的话，我的感觉是，在拿地的过程中政府要求在做开发时一定要植入内涵，那这个内涵可以聚集人气和形成商业气息。就旅游地产而言这个内涵可能就是商业旅游型消费，这个商业旅游型消费就带动了开发商一定会打着各种名义来做这个项目，这样就显得全国好像掀起了一股旅游地产风潮。还有就是在传统的房地产行业逐步平稳的状态下，很多的企业是以传统的商业模式在运作，但是他们想走出来，很多企业都想实现自身的转型，所以他们就会选择一个更保守的，容易和他传统的业务板块密切关联的一个业务，那就是地产和文化旅游相结合的一个综合体的开发，这个可以在一定风险控制之内为企业转型做准备。　　设计面面观：旅游地产炙手可热，大家还是很看好这个市场的，但是我们不能避免一个现象，就是现在很多的旅游地产项目的空置率和闲置率是一个难题，对此现象三位老师有什么看法？　　刘思敏：我个人的观点是，旅游地产投资的泡沫还是非常大的。旅游地产，特别是所谓的海景房，海景房的购买者在不远的将来就会感到麻烦，实际上是很多人在旅游地产的这个概念下被忽悠了。　　王鹏锦：这里面有个旅游周期的问题，比如说在乳山和北戴河这些地方，在旅游黄金周的时候一房难求，但是一到旅游的淡季，就连个人影都没有，甚至有很多区域连市政都不提供。目前旅游犯了一个大忌，就是以旅游来挖掘旅游，这样就会产生项目闲置的问题。实际上，对旅游产业发展的挖掘是很重要的。在整个规划中要注意两个方面，一个是要理性的深度的挖掘旅游产业，然后把旅游的价值通过产业和商业延展出来；另一方面是政府要重视盲目发展所带来的问题，要加强监管。　　宋祎林：我觉得很多地产项目的空置率、闲置率是不理性开发的结果。现在开发商也好，政府也好，都面临一个很大的问题，就是好大喜功，这样导致做出来的项目完全不接地气，根本就没有解决为谁而做，谁来消费的问题。